캐나다 외국인 투자세 및 부동산 취득세 규정
캐나다는 안정적인 정치·경제 환경, 높은 교육 수준, 풍부한 천연자원 덕분에 해외 투자자들이 선호하는 국가입니다. 특히 부동산 시장은 오랜 기간 동안 외국인 투자자의 주요 관심 대상이었습니다. 그러나 주택 가격 급등과 내국인 주거 안정 문제가 대두되면서, 캐나다 정부와 각 주정부는 다양한 규제와 세금을 도입했습니다. 그중에서도 대표적인 것이 캐나다 외국인 투자세와 부동산 취득세입니다. 이번 글에서는 외국인 투자자가 반드시 알아야 할 세금 규정을 총정리합니다.
🌎 캐나다 외국인 투자세 도입 배경
2010년대 이후 캐나다의 밴쿠버, 토론토, 몬트리올 등 대도시 주택 가격은 급등했습니다. 내국인의 소득 증가율을 크게 초과하는 수준이었고, 그 원인 중 하나로 외국인들의 대규모 부동산 투자와 투기적 수요가 지목되었습니다. 이에 따라 각 주정부는 주택시장 안정화를 위해 캐나다 외국인 투자세를 도입했고, 일정 비율의 추가 취득세를 외국인에게 부과하기 시작했습니다.
📊 캐나다 외국인 투자세 주요 규정 (주별 비교)
| 주(Province) | 외국인 취득세율 | 적용 대상 | 주요 예외 |
|---|---|---|---|
| 브리티시컬럼비아(BC) | 주택 가격의 20% | 메트로 밴쿠버, 빅토리아 등 | 시민권자·영주권자 배우자 공동구매 |
| 온타리오(ON) | 주택 가격의 25% | 토론토, 오타와 등 광역 지역 | 캐나다 영주권자·시민권자 |
| 노바스코샤(NS) | 주택 가격의 5% | 주 전역 | 1년 내 거주 요건 충족 시 환급 가능 |
| 프린스에드워드아일랜드(PEI) | 주택 가격의 5% | 주 전역 | 이주 후 1년 내 거주 시 면제 |
| 퀘벡(QC) | 공식적 외국인세 없음 | 제한적 지역 규제 | 특정 농지 취득 시 제한 |
(환율: 1 CAD ≈ 1,000원, 2025년 9월 기준)
🏡 부동산 취득세 (Land Transfer Tax)
캐나다에서 부동산을 구매할 때는 외국인 여부와 관계없이 부동산 취득세(Land Transfer Tax, LTT)가 기본적으로 부과됩니다. 다만 외국인일 경우 캐나다 외국인 투자세가 추가로 붙습니다.
- 온타리오 주(토론토 포함): 주택가치에 따라 0.5%~2.5% 차등 부과, 토론토는 시세 추가세가 별도로 있음.
- 브리티시컬럼비아 주: 기본 취득세 1%~3% + 고가 주택일수록 세율 상승.
- 기타 주: 매매가격 기준으로 0.5%~2% 수준.
즉, 외국인이 밴쿠버에서 100만 CAD 주택을 매입한다면,
- 기본 취득세 약 20,000 CAD +
- 외국인 투자세 200,000 CAD (20%)
= 총 세금 220,000 CAD를 추가 부담하게 됩니다.
🧾 예외 및 환급 제도
일부 주에서는 캐나다 외국인 투자세를 납부했더라도, 특정 조건 충족 시 환급을 받을 수 있습니다.
- 영주권 신청자: 이민 프로그램에 따라 영주권 승인이 확정된 경우 환급 가능.
- 학생·취업 비자 소지자: 해당 주에 일정 기간 거주 및 취업을 지속하면 일부 환급 허용.
- 배우자 예외: 시민권자 또는 영주권자와 공동 명의로 매입할 경우 면제.
💡 외국인 투자 제한법 (Foreign Buyer Ban)
2023년부터 캐나다 연방정부는 2년간 외국인의 주거용 부동산 신규 구매를 금지하는 규제를 시행했습니다. 다만 상업용 부동산, 다세대 주택(4가구 이상), 농지 등은 예외로 두었습니다. 이 법은 시장 상황에 따라 연장 또는 완화될 수 있으며, 캐나다 외국인 투자세와 병행해 부과될 수 있습니다.
🛠 외국인이 부담하는 기타 세금
캐나다 외국인 투자세 외에도 외국인이 부동산을 보유하거나 매각할 때는 다음과 같은 세금이 발생할 수 있습니다.
- 재산세(Property Tax): 매년 부동산 가액 기준으로 지방정부에 납부.
- 양도소득세(Capital Gains Tax): 매각 시 발생하는 이익에 대해 세금 부과.
- 빈집세(Vacancy Tax): 주택을 장기간 비워둘 경우 부과(밴쿠버·토론토 등 적용).
📌 핵심 정리
- 캐나다 외국인 투자세는 주택 가격의 5~25%까지 주별로 부과.
- 부동산 취득세(LTT)는 모든 구매자에게 적용, 외국인은 추가 부담.
- 배우자, 영주권 취득 예정자, 학생/취업 비자 소지자 등은 일부 예외 가능.
- 연방정부 차원의 외국인 주택 구매 금지 규정도 병행.
- 장기 보유 시 재산세, 빈집세, 양도세까지 고려해야 함.
Q1. 캐나다 외국인 투자세는 모든 주에 적용되나요?
아닙니다. 주마다 규정이 달라 일부 주는 부과하지 않거나 세율이 낮습니다. 따라서 투자 전 해당 주의 법률을 반드시 확인해야 합니다.
Q2. 외국인 투자세 환급은 누구나 받을 수 있나요?
조건부 환급만 가능합니다. 영주권을 취득하거나 학생·취업 비자로 장기간 거주하는 경우에만 환급 대상이 됩니다.
Q3. 외국인 주택 구매 금지 규정은 언제까지 유효한가요?
연방정부의 외국인 구매 금지 규정은 2023~2025년 2년간 한시적으로 시행 중입니다. 다만 시장 상황에 따라 연장될 가능성이 있습니다.
Q4. 부동산 취득세와 외국인 투자세는 동시에 내야 하나요?
네, 기본 취득세는 모든 구매자에게 동일하게 부과되고, 외국인에게는 추가적으로 외국인 투자세가 붙습니다. 이중 부담을 피할 수 없습니다.
Q5. 캐나다 외국인 투자세는 상업용 부동산에도 적용되나요?
대부분 주에서는 주거용 부동산에 한정됩니다. 다만 상업용 부동산은 다른 규제와 세금이 적용될 수 있으니 별도 확인이 필요합니다.
Q6. 빈집세는 외국인에게만 부과되나요?
빈집세는 내국인과 외국인 모두에게 적용됩니다. 그러나 외국인은 장기 거주하지 않을 가능성이 높아 실제 부담률이 더 높아질 수 있습니다.
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